摘要

  • 第三季度租约预计形成8.55275亿美元的GAAP年化基本租金（按100%权益口径）；Digital Realty自身份额为6.26604亿美元。
  • 新租约签约到合同起租日的加权平均间隔为17个月。季末仍有已签但尚未起租的租约余额。
  • 公司份额中，1.29828亿美元来自0至1兆瓦租约，另有2,220.9万美元来自互联服务；近期开租的现金NOI估算与待完工成本分列在补充文件中。

签名已经落下，租金时钟还没开始走。

Digital Realty在10月29日公布的财报把“签约”放在了聚光灯下：第三季度新租约预计带来8.55275亿美元的GAAP年化基本租金，按100%权益计算。扣除合作方权益后，公司份额是6.26604亿美元。这些数字描述的是租约开始后对应的年化租金，不是本季度已经确认的收入。

财报也给出了签约和起租之间的间隔：第三季度新租约从签署到合同起始日，加权平均为17个月。这是整组租约的均值，不是每份合同的具体时间表。到9月30日，已签但尚未起租的年化GAAP基本租金达到25亿美元（100%权益口径），其中18亿美元归于Digital Realty自身份额。

“创纪录”说的是第一步。客户签了租约，数据中心仍需走到合同约定的服务起始日，租金才进入运营账。Bookings让签约需求可见，待起租余额和17个月均值则让这段距离可见。市场讨论若只盯着第一行，就会把未来年化租金误当作眼前收入。

签约组合不只有大块容量。按Digital Realty份额，0至1兆瓦类别贡献1.29628亿美元，互联服务贡献2,220.9万美元，合计约1.52亿美元，接近公司份额签约总额的四分之一。超过1兆瓦的租约贡献4.7418亿美元和143.6兆瓦。亚太地区的公司份额签约额为2.83386亿美元，其中2.61271亿美元来自超过1兆瓦的租约。补充材料没有为每笔签约披露客户名称，但同一季度确实同时出现小规模互联与大型容量承诺。

续约的指标另有口径。第三季度签订的续约租约对应2.61亿美元年化现金租金；现金口径续约租金上涨11.8%，GAAP口径上涨17.0%。这两项描述的是既有租约续约，不能与新租约Bookings混成一个当前现金总数。

已经实现的季度运营结果提供了背景：第三季度收入19亿美元，同比增加21%；调整后EBITDA为9.78亿美元，同比增加13%。剔除净promote后的Core FFO每股2.10美元，低于第二季度的2.13美元，高于去年同期的1.89美元。季度收入和签约租金的时间单位不同，后者要等合同起租后才进入运营。

补充文件还列出一个更近期开租的估算：与预计在2026年12月31日前开始的已签租约相关，年化现金NOI估计为2.21924亿美元，含Digital Realty在未并表物业中的份额。文件另列2.70276亿美元的backlog NOI待完工成本，以及17.74038亿美元的2026年backlog NOI相关投资。这些是不同项目：年化现金NOI仅对应预计年底前起租的租约，既不是25亿美元完整余额，也不是第三季度已经收回的现金。

签约纪录有真实分量，但起租时间同样真实。公开材料给出17个月的加权均值，没有按第三季度签约批次列出起租日期区间和起租后确认的租金。这样的批次表会改变对转化速度的判断。

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