Кратко

  • Новые договоры третьего квартала должны дать 855 млн долларов годовой базовой аренды по GAAP при учёте 100% долей; доля Digital Realty составляет 627 млн долларов.
  • Средний взвешенный промежуток до договорного начала — 17 месяцев. На конец квартала часть подписанных договоров ещё не вступила в силу.
  • На долю компании пришлось 152 млн долларов по договорам на 0–1 МВт и межсоединению; в отчётности отдельно раскрыты ближайший денежный NOI и расходы, необходимые для завершения работ.

Подпись стоит. Арендный счётчик ещё ждёт.

В отчёте от 29 октября Digital Realty поставила новый рекорд по подписанным договорам: 855,275 млн долларов годовой базовой аренды по GAAP при учёте 100% долей. Доля компании составила 626,604 млн долларов. Это ожидаемый годовой темп после начала действия договоров, а не выручка, признанная за квартал.

Срок ожидания тоже указан. Для новых договоров третьего квартала средний взвешенный период от подписания до договорной даты начала равен 17 месяцам. Это показатель по всей группе, а не единый срок каждого договора. На 30 сентября портфель подписанных, но ещё не начавших действовать договоров достиг 2,5 млрд долларов годовой базовой аренды при учёте 100% долей; на долю Digital Realty приходилось 1,8 млрд.

Так становится понятнее слово «рекорд». Подпись клиента фиксирует обязательство, но арендная выручка начинается по отдельному календарю. Помещение должно быть готово к договорной дате, а договор — перейти в рабочую фазу. Сумма подписаний показывает первый шаг. Средняя задержка и остаток не начавшихся договоров показывают дистанцию до действующей аренды.

В структуре подписаний были не только крупные блоки мощности. На долю Digital Realty пришлось 129,628 млн долларов по новым договорам категории 0–1 МВт и 22,209 млн по межсоединению. Вместе это около 152 млн долларов, почти четверть от 626,604 млн доли компании. Договоры свыше 1 МВт принесли 474,180 млн долларов и 143,6 МВт. На Азиатско-Тихоокеанский регион пришлось 283,386 млн долларов; 261,271 млн из них дали договоры свыше 1 МВт. Дополнение показывает и небольшие соединения, и крупные обязательства по мощности, но не называет клиентов по каждому договору.

Продления идут по другому счёту. Подписанные в третьем квартале продления соответствовали 261 млн долларов годовой денежной аренды. Ставки выросли на 11,8% в денежном выражении и на 17,0% по GAAP. Это переоценка уже действующих договоров, отдельно от будущей аренды по новым подписаниям.

Текущие результаты дают операционный фон. Выручка третьего квартала составила 1,9 млрд долларов, на 21% выше год к году. Скорректированная EBITDA достигла 978 млн долларов, прибавив 13%. Core FFO без чистого promote составил 2,10 доллара на акцию против 2,13 доллара в предыдущем квартале и 1,89 доллара годом ранее. Квартальная выручка и годовая ставка аренды по новым договорам относятся к разным периодам и стадиям.

В приложении есть более близкий к запуску расчёт. Годовой денежный NOI от подписанных договоров, которые должны начаться до 31 декабря, оценён в 221,924 млн долларов; расчёт включает долю Digital Realty в неконсолидированных объектах. Отдельными строками указаны 270,276 млн долларов расходов на завершение работ по NOI портфеля и 1,774038 млрд долларов инвестиций, связанных с портфелем NOI 2026 года. Оценка NOI относится к договорам, ожидаемым к запуску до конца года; она не охватывает весь портфель в 2,5 млрд долларов и не означает денежные поступления в третьем квартале.

Рекорд подписаний подтверждён. Время до действующей аренды тоже видно. Публичный отчёт даёт среднее в 17 месяцев, но не показывает график когорты договоров третьего квартала по датам начала и признанной после запуска аренде. Такая таблица изменила бы оценку темпа конверсии.

Источники