요약

  • 3분기 신규 계약의 GAAP 기준 연환산 기본 임대료는 100% 지분 기준 8억5,527만 달러, Digital Realty 지분 기준 6억2,660만 달러다.
  • 계약 체결에서 계약상 개시일까지의 가중평균은 17개월이다. 분기 말에도 계약은 했지만 아직 시작하지 않은 임대료가 남아 있었다.
  • 회사 지분 기준으로 0~1MW 계약과 상호접속에서 1억5,200만 달러가 나왔다. 보충자료는 연내 개시 예정 계약의 현금 NOI 추정치와 남은 완료 비용도 따로 제시했다.

Digital Realty는 계약서에 서명을 받았다. 임대료 시계는 나중에 움직인다.

10월 29일 발표에서 회사는 3분기에 체결한 신규 계약의 연환산 GAAP 기본 임대료가 100% 지분 기준 8억5,527만5,000달러라고 밝혔다. Digital Realty 몫은 6억2,660만4,000달러다. 이는 계약 개시 후 기대되는 연간 임대료 속도다. 3분기에 이미 인식한 매출은 아니다.

계약에는 기다리는 시간이 붙어 있다. 3분기 신규 계약의 서명일부터 계약상 개시일까지 가중평균 17개월이 걸렸다. 모든 계약이 같은 날짜에 시작한다는 뜻은 아니다. 9월 30일 기준 서명 후 아직 개시되지 않은 연환산 GAAP 기본 임대료는 100% 지분 기준 25억 달러, Digital Realty 지분 기준 18억 달러였다.

여기서 ‘기록’의 시간표가 보인다. 서명은 고객의 계약상 약속을 남기지만, 임대료가 운영 실적에 들어오는 시점은 따로 있다. 계약된 날짜에 시설과 서비스가 준비돼야 시작된다. 계약 총액은 첫 단계를 보여주고, 17개월의 평균 간격과 미개시 잔액은 실제 임대료까지 남은 일을 보여준다.

계약 구성이 대형 용량에만 쏠린 것은 아니다. Digital Realty 지분 기준으로 0~1MW 신규 계약이 1억2,962만8,000달러, 상호접속이 2,220만9,000달러였다. 합계 약 1억5,200만 달러는 회사 지분 계약액의 거의 4분의 1이다. 1MW 초과 계약은 4억7,418만 달러와 143.6MW를 기록했다. 아시아태평양 계약액은 회사 지분 기준 2억8,338만6,000달러였고, 그중 2억6,127만1,000달러가 1MW 초과 계약에서 나왔다. 보충자료는 소규모 연결과 대규모 용량 계약이 한 분기에 함께 체결됐음을 보여주지만, 개별 고객은 공개하지 않는다.

기존 계약의 갱신은 다른 지표다. 3분기 갱신 계약은 연환산 현금 임대료 2억6,100만 달러에 해당했다. 갱신 임대료 상승률은 현금 기준 11.8%, GAAP 기준 17.0%였다. 이는 기존 계약의 조건 변화다. 새로운 계약의 미래 임대료와 현재 현금을 한데 합쳐서는 안 된다.

현재 사업 실적은 별도의 시계를 보여준다. 3분기 매출은 19억 달러로 전년 대비 21% 증가했고, 조정 EBITDA는 9억7,800만 달러로 13% 늘었다. 순 promote를 제외한 Core FFO는 주당 2.10달러로 전분기 2.13달러보다 낮았지만 전년 동기 1.89달러보다 높았다. 분기 매출과 연환산 신규 계약 임대료는 서로 다른 기간과 단계를 측정한다.

보충자료에는 곧 시작할 계약을 따로 추정한 항목도 있다. 12월 31일까지 개시될 것으로 예상되는 서명 계약의 연환산 현금 NOI는 2억2,192만4,000달러이며, 비연결 부동산의 Digital Realty 지분도 포함한다. 별도 항목에는 backlog NOI 완료에 남은 비용 2억7,027만6,000달러와 2026년 backlog NOI 관련 투자액 17억7,403만8,000달러가 적혀 있다. 연말까지 개시될 계약의 NOI 추정치는 25억 달러 전체 잔액도, 3분기에 실제로 받은 현금도 아니다.

계약 기록은 분명한 성과다. 서명 후 실제 임대료가 시작되기까지의 시간도 공개됐다. 자료에는 17개월 가중평균만 있고, 3분기 계약을 개시 시기와 개시 후 인식 임대료에 연결한 코호트별 표는 없다. 그 표가 나오면 전환 속도에 대한 판단이 달라질 수 있다.

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