Zusammenfassung

  • Der durchschnittliche annualisierte NOI von rund 793 Mio. Dollar gilt von Oktober 2026 bis September 2036 für drei Standorte. Er enthält Barber Lake, ist keine reine AWS-Kennzahl und endet mit dem kürzeren Vertrag, bevor die beiden 15-jährigen AWS-Grundlaufzeiten auslaufen.
  • Black Pearl und Stingray umfassen 400 MW brutto, aber 286 MW kritische IT-Last. Black Pearl begann nach einer vorgezogenen Lieferung im August 2026 mit der Miete; Stingray plant 10 MW zum 1. April und 60 MW zum 1. Mai 2027.
  • Beide Projektgesellschaften tragen zusammen 2,81 Mrd. Dollar Anleihen. Black Pearl tilgt nach Fertigstellung gemäß Indenture-Plan, Stingray nach Projekt-NOI. Eigenkapital erhält nur den Rest nach Übergabe, Kosten, Reserven, Zinsen und Tilgung.

Die Messperiode endet früher als die AWS-Verträge

Cipher meldet 700 MW vertraglich gebundene HPC-Bruttokapazität, etwa 11,4 Mrd. Dollar Vertragsumsatz und rund 793 Mio. Dollar durchschnittlichen annualisierten NOI. Die Fußnote begrenzt die letzte Zahl auf Oktober 2026 bis September 2036, bis zum Ende der Grundlaufzeit von Barber Lake.

Barber Lake besitzt einen zehnjährigen Grundvertrag mit Fluidstack und Google-Unterstützung. Black Pearl und Stingray sind jeweils für 15 Jahre an Amazon Data Services vermietet. Wenn die gemeinsame Zehnjahresperiode endet, laufen die AWS-Grundverträge weiter.

Die 793 Mio. Dollar sind daher weder ein Durchschnitt über sämtliche Grundlaufzeiten noch die Leistung des ersten Jahres. Ciphers Jahresgrafik zeigt 97 Mio. Dollar NOI für 2026, 686 Mio. für 2027, 727 Mio. für 2028 und 894 Mio. für 2035. Weil die Unternehmensdefinition von Oktober bis September reicht, sollte daraus kein einfacher Kalenderjahresdurchschnitt rekonstruiert werden. Die Anlaufkurve ist trotzdem eindeutig.

Auch die Kundenzuordnung ist begrenzt. Black Pearl steht für rund 5,5 Mrd. Dollar, Stingray für etwa 2 Mrd. Dollar Grundvertragsumsatz. Zusammen ergeben die AWS-Vereinbarungen vor Rundung ungefähr 7,5 Mrd. Dollar. Der Portfolio-Gesamtwert schließt Barber Lake mit einer anderen Miet- und Garantiestellung ein.

Black Pearl hat die erste Phase monetarisiert

Black Pearl hat 300 MW Bruttokapazität und 216 MW vertragliche kritische IT-Last. Die 15-jährige Grundlaufzeit enthält drei Fünfjahresoptionen und 3% jährliche Mietsteigerung. Amazon.com garantiert die offengelegten Grundmieten und Betriebskosten.

Cipher nennt rund 5,5 Mrd. Dollar Vertragsumsatz und eine NOI-Marge von etwa 100%. Im Triple-Net-Vertrag trägt der Mieter erstattungsfähige Betriebskosten, Steuern, Versicherungen und von ihm verlangte Änderungen. Das stützt die stabilisierte Marge, bedeutet aber nicht, dass sämtliche 216 MW während des Baus Miete erzielen.

Der ursprüngliche Finanzierungsplan teilte die Übergabe in fünf Unterphasen. Die ersten Hallen sollten Ende September 2026 rack-ready sein, die letzte Phase Ende Februar 2027. Mietbeginn war entsprechend von Oktober 2026 bis März 2027 gestaffelt.

Am 24. Juli beschleunigte eine auf Mieterwunsch geschlossene Änderung die erste Übergabe. Am 4. August teilte Cipher mit, die erste Kapazität zwei Monate früher geliefert zu haben; die Miete habe begonnen. Damit wurde ein Teil des Bauvertrags erstmals zum zahlenden Vermögenswert.

Die Aussage bestätigt nicht die Abnahme aller 216 MW. Jede weitere Halle braucht ihre eigene Reihe für kritische IT-Last, Rack-Bereitschaft, Abnahme, Mietbeginn, Servicegutschrift und Zahlung.

Amazon trägt nach den Mietbedingungen außerdem geeignete Baukosten oberhalb von 9,5 Mio. Dollar je kritischem IT-MW. Die Schwelle begrenzt Kostenüberschreitungen, aber nicht Vorfinanzierung, Erstattungsstreit, Zeitverzug oder Folgen aus Netzunterbrechung und anderen Kündigungsrechten.

Stingray wartet noch auf zwei Starttermine

Stingray ist Ciphers zweiter Vertrag mit Amazon Data Services. 100 MW brutto entsprechen 70 MW kritischer IT-Last. Laufzeit, drei Verlängerungsoptionen, 3%-Steigerung und Amazon.com-Garantie ähneln Black Pearl; Bau- und Zahlungsplan sind eigenständig.

Die 10-MW-Netzwerkhalle soll am 1. April 2027 Miete auslösen, die 60-MW-Datenhalle am 1. Mai. Im August 2026 liefen Erd-, Planier-, Fundamentvorbereitungs- und unterirdische Elektroarbeiten. Eine erste Übergabe wurde für das erste Halbjahr 2027 erwartet. Diese Termine bleiben Prognosen.

Der Grundvertragswert beträgt ungefähr 2 Mrd. Dollar. Die Präsentation nennt zugleich eine Bandbreite bis 5,7 Mrd. Dollar. Der Höchstwert setzt voraus, dass alle drei Fünfjahresoptionen zum maximalen Mietniveau ausgeübt werden. Er ist kein heutiger Grundvertragsumsatz.

Die Baukostenschwelle liegt bei 10,5 Mio. Dollar je kritischem IT-MW und damit eine Million über Black Pearl. Ein gemeinsamer Mieter macht zwei Standorte nicht kosten- oder zeitgleich.

400 MW brutto liefern 286 MW Rechenlast

Die Differenz von 114 MW zwischen 400 MW brutto und 286 MW kritischer IT-Last entspricht 28,5% der Bruttohülle. Sie versorgt Umspannung, Verteilung, Kühlung, Pumpen, Steuerung und andere Anlagen, die den Rechnerbetrieb ermöglichen.

Brutto-MW beschreiben Standort und Netzanschluss; kritische IT-MW die Last am Kundengerät. Baukostenschwellen verwenden die zweite Größe, Portfoliofolien die erste, Mietphasen die abgenommenen IT-Flächen. Eine Vertragswertquote pro MW ist nur aussagekräftig, wenn dieser Nenner genannt wird.

Auch die Zeitbegriffe gehören auseinander. Vertragsumsatz summiert nominale Zukunftszahlungen. Annualisierter NOI ist eine definierte Darstellung. Barmiete setzt Abnahme voraus. Eine Ausschüttung an das Eigenkapital folgt erst nach Kosten, Reserven und Gläubigern.

Nach Fertigstellung trennen sich die Tilgungswege

Black Pearl Compute begab 2 Mrd. Dollar besicherte Anleihen zu 6,125% mit Fälligkeit im Februar 2031. Die Mittel finanzieren Bau, Reserven, Gebühren und rund 232,5 Mio. Dollar Erstattung früherer Cipher-Einlagen. Dadurch wird Sponsor-Kapital frei, doch die Schuld bleibt projektgebunden.

Vor Fertigstellung wird kein Hauptbetrag getilgt. Danach gelten halbjährliche Pläne des Indenture. Erste Miete kann somit vor vollständiger Fertigstellung und vor dem Beginn der geplanten Tilgung eintreffen.

Stingray Compute nahm 810 Mio. Dollar zu 6% bis Juni 2031 auf. Auch hier beginnt die Tilgung nach Fertigstellung, richtet sich dann aber nach dem konsolidierten Projekt-NOI und einer Zieldeckung des Schuldendienstes. Die operative Leistung beeinflusst den Pflichtabbau unmittelbar.

Die Summe von 2,81 Mrd. Dollar ist eine Größenordnung, kein gemeinsames Darlehen. Sicherheiten, Reserven, Mietverträge und Gläubigerrechte sind getrennt. Frühe Black-Pearl-Miete heilt keinen Stingray-Verzug.

Die wirtschaftliche Reihenfolge lautet Bau, Rack-Bereitschaft, Abnahme, Miete, NOI, Zins, Reserve, Tilgung und Residualcash. Die 793 Mio. Dollar stehen weit oben; der Wert für Anteilseigner ganz unten.

Jetzt braucht es eine Überleitungsrechnung

Für Black Pearl sollte sie abgenommene IT-Last, durchschnittliche mietzahlende MW, Barmiete, Projekt-NOI, Kostenerstattung, Reserven und Tilgungsbeginn verbinden. Für Stingray müssen die 10 MW im April und 60 MW im Mai bis zur tatsächlichen Abnahme getrennt bleiben.

Die Zeit nach September 2036 gehört ebenfalls in eine eigene Spalte. Die verbleibenden AWS-Grundlaufzeiten können wertvoll sein, dürfen aber nicht rückwirkend die Zehnjahresdefinition verändern.

Cipher hat bewiesen, dass AWS-Langfristverträge große Projektanleihen tragen können. Nun müssen zwei Standorte jeweils beweisen, dass nach ihren Gläubigern Geld übrig bleibt.

Quellen