Résumé
- Hut 8 a signé un deuxième bail de quinze ans portant sur 352 MW informatiques à Beacon Point, pour une valeur contractuelle de base annoncée de 9,8 Md$.
- Le même locataire non nommé et bien noté représente désormais 704 MW sur le campus, dont la valeur de base annoncée atteint 19,6 Md$.
- Le raccordement d’une capacité électrique de 1 GW est déjà contracté avec AEP Texas, mais la première salle de la phase 2 ne doit être livrée qu’au deuxième trimestre 2028.
- La valeur contractuelle et le NOI attendu décrivent des flux futurs; elles ne suppriment ni le financement, ni la construction, ni la concentration client, ni le risque de réception.
Quinze ans de loyer peuvent être signés en une journée. Construire la salle qui permettra de les encaisser prendra encore près de deux ans.
Hut 8 a conclu un deuxième bail de 352 MW informatiques à Beacon Point, au Texas. Le contrat affiche une valeur de base de 9,8 Md$ et revient au même locataire de qualité de crédit élevée que la première phase annoncée en mai. Son identité n’est pas publique.
À l’échelle du campus, ce client détient désormais 704 MW sous contrat et représente 19,6 Md$ de valeur de base annoncée. Le doublement valide la demande du locataire. Il double aussi l’exposition de Hut 8 à sa capacité de financer, équiper et occuper deux phases d’un même site.
L’électricité est réservée, pas le chantier achevé
La logique de Hut 8 commence par le réseau. La société affirme avoir sécurisé 1 GW de capacité électrique à Beacon Point au moyen d’un accord de raccordement avec AEP Texas. Selon elle, le second bail ne nécessite pas de capacité supplémentaire. Dans une région où les files d’attente électriques peuvent retarder les centres de données, cette position transforme un droit d’accès à l’énergie en actif commercial.
La séquence physique reste pourtant longue. La préparation du site a commencé et des équipements critiques à long délai ont été commandés. La première mise sous tension demeure prévue au premier trimestre 2027. La première salle de la phase 2 n’est attendue qu’au deuxième trimestre 2028.
La signature intervient donc avant la réception, et même avant l’alimentation initiale. C’est précisément ce qui rend le contrat utile au financement: les flux futurs peuvent soutenir la dette et la construction. C’est également ce qui exige de ne pas confondre contrat et actif livré.
Les conditions sont décrites comme substantiellement identiques à celles de la phase 1: bail triple net et progression annuelle de 3% du loyer de base. Le locataire prend en charge les dépenses prévues par cette structure, ce qui protège le rendement immobilier. Hut 8 conserve toutefois les risques de coût, de financement, d’entrepreneur, de délai et de conformité technique.
Le NOI attendu n’est pas un bénéfice garanti
Hut 8 prévoit pour la phase 2 un NOI cumulé de 9,8 Md$ pendant la durée de base, soit 655 M$ par an en moyenne une fois le site stabilisé. Pour l’ensemble de Beacon Point, la prévision annuelle atteint 1,31 Md$.
Le NOI attendu est une mesure non conforme aux normes GAAP. Hut 8 le définit comme le revenu locatif moins les dépenses d’exploitation immobilières non remboursables. Il n’intègre pas notamment les frais commerciaux, généraux et administratifs, ni l’amortissement et la dépréciation. La société précise qu’elle ne peut pas rapprocher cette projection d’un résultat opérationnel GAAP sans donner une précision trompeuse sur des coûts futurs inconnus.
Les 9,8 Md$ sont donc un flux étalé sur quinze ans, dépendant de la livraison et de l’exécution du bail. Ils ne sont ni la recette du trimestre ni du cash déjà encaissé. Hut 8 a réalisé 71 M$ de chiffre d’affaires au premier trimestre 2026, contre 21,8 M$ un an plus tôt. La comparaison n’est pas homogène, mais elle montre pourquoi le montant contractuel doit rester attaché à sa durée.
Trois options de renouvellement de cinq ans par bail pourraient porter la valeur potentielle du campus à 50,2 Md$ si elles étaient toutes exercées. Ce scénario ne fait pas partie des 19,6 Md$ de durée de base et ne constitue pas un engagement actuel.
Une plateforme plus grande, une dépendance lisible
Avec ce bail, le portefeuille de centres de données d’IA de Hut 8 atteint 949 MW informatiques contractés: 704 MW à Beacon Point et 245 MW à River Bend. La société lui associe 1 330 MW de capacité électrique, 26,6 Md$ de valeur contractuelle de base et plus de 1,75 Md$ de NOI annuel moyen attendu. L’ensemble serait loué à des contreparties de qualité investissement ou garanti par elles.
La diversification entre deux campus ne change pas la concentration interne de Beacon Point. Deux baux de même taille auprès du même client peuvent simplifier la conception et le financement. Ils peuvent aussi transmettre simultanément aux deux phases un changement de calendrier, d’architecture ou de besoin du locataire.
Il serait imprudent de remplir le silence sur son identité par des rumeurs. L’analyse n’en a pas besoin. Les faits publics suffisent: un seul client, deux engagements de 352 MW, une alimentation commune et une livraison de phase 2 encore lointaine.
Reuters a rapporté une hausse d’environ 6% du titre avant l’ouverture après l’annonce. Le marché a valorisé le passage du mégawatt électrique au mégawatt loué. Le prochain passage—du bail à une salle acceptée par le client—sera plus lent et plus coûteux. C’est lui qui déterminera si la valeur de quinze ans devient un flux d’exploitation.