要約

  • 第2期の4号棟と5号棟は合計1,093,807平方フィート。軽工業、倉庫などに使う。開示された120カ月の基本賃料を足すと約9,658万ドルだが、税、保険、運営費、内装、製造装置は含まれない。
  • Applied Optoelectronicsが第1期3棟の1億250万ドルの購入を期限内に選ばない、または選んでも完了しない場合、第2期の貸主は新契約を解約できる。契約所定の売主不履行は例外で、第1期の売買完了時にこの権利は消える。
  • 第2期2棟には1億4,657万138ドルの一括購入オプションもある。実質完成に連動する短い期間で行使する権利であり、確定済みの設備投資ではない。
  • 不動産の負担は10年続く一方、顧客契約の当初期間は1年以下で、多くは注文書単位だ。建物完成と需要確定を同じ出来事として扱えない。

工場増設の発表では、何平方フィート増えるかが最初に読まれる。今回、より重要なのは、その床を使い続ける権利がどの判断に結び付けられたかである。

8月31日付Form 8-Kによれば、Hightower系の貸主がヒューストンで2棟を建設する。4号棟は356,186平方フィート、5号棟は737,621平方フィート。Applied Optoelectronicsは軽工業、受け入れ、保管、出荷などに使う。

会社が建設費の全てを即座に払う形ではない。貸主が基本工事を担い、借主は長期賃料、各棟の費用、仕様変更を引き受ける。しかし第2期だけを切り出すと、契約の要点を落とす。

第1期を買わなければ貸主に終了権が生じる

5月に借りた第1期の1～3号棟は合計約736,216平方フィートで、1号棟には3.34エーカーの未整備地も付く。第1期の開示は、3棟と土地の一括購入価格を1億250万ドルとしている。

第2期契約は、この古い選択を新しい契約の存続条件に近い位置へ移した。会社が第1期を買うとの通知を期限内に出さない場合、第2期貸主は4号棟と5号棟の賃貸借を終了できる。買うと通知しても3棟全ての取得を完了できなければ、特定の売主不履行を除き、同じ権利が発生する。第1期の売買が完了すれば終了権は自動的に消滅する。

自動解約ではない点は重要だ。行使するかは貸主が決める。また、1億250万ドルが既に支出されたわけでもない。それでも、第1期取得は単独の不動産オプションではなくなった。第2期の109万平方フィートを維持するための関門になった。

借主側にも連動した出口がある。売買契約に基づく所定の権利で第1期の賃貸借を終了した場合、第2期も定められた期間内に終了できる。5棟は独立した契約の集合ではなく、二段階の束である。

約9,658万ドルは「基本」賃料にすぎない

4号棟の月額基本賃料は220,835.32ドルから最終年の307,582.40ドルへ上がる。5号棟は457,325.02ドルから636,968.43ドル。両方の120カ月表を合計すると96,579,568.44ドルになる。

計算は明快だが、総費用ではない。各棟に配賦される運営費、税金、保険は借主が100％負担する。完成後の実測で面積が変わることもある。借主要望の変更、内装、生産設備、電力、最初の端数月はこの小計の外側だ。

保証金は合計1,130万ドル。契約時に75万ドル、開始後10日以内に1,055万ドルを納める。債務不履行がなく、会社が書面で求めれば、3年間にわたり大半を将来賃料へ充当でき、残高は75万ドルまで下がる。恒久的な費用でも、自由な現金でもない。

さらに約255万ドルを、将来の屋上太陽光設備を可能にする鉄骨設計変更へ支払う。これは選択肢を残す費用であって、太陽光パネルの設置や発電を示す証拠ではない。

完成予定と救済期限は別の時計で動く

実質完成の見込みは契約から約16カ月後。借主遅延と不可抗力を調整した18カ月を過ぎると、遅れた日数だけ基本賃料が減免される。実際の引き渡しが24カ月を超えても起きなければ、会社は30日前通知で終了できる。ただし貸主が実質完成させる前に通知しなければならない。

契約開始日は、営業を伴う入居、実際の実質完成、借主遅延がなければ完成していた日のうち最も早い日だ。誰に遅延責任があるかで、賃料の時計が変わる。

その時計は生産開始を示さない。建物の後には、受電、内装、装置搬入、工程認定、歩留まり改善、顧客認定、出荷受け入れ、回収が続く。完成した床を売上へ直結させると、途中の制御点が全て消える。

完成近くで第2期の所有判断が来る

4号棟と5号棟の購入は一括のみ。価格は146,570,138ドルで、現行面積なら1平方フィート当たり134ドルに一致する。完成後の面積差で調整されるが、上方修正の合計は1％が上限だ。

行使期限は、実際の実質完成と、借主遅延がなければ完成していた日の早い方から30日以内。買う場合は200万ドルの手付金を入れ、売買契約の期限で決済する。

第1期と第2期の価格を足すと約2億4,882万ドルになる。これは両方を取得した場合の数値で、確定投資額ではない。第1期は新契約に対する貸主の終了権を消す判断、第2期は完成後の所有形態を決める判断だ。

顧客の時間は不動産より短い

会社は2027年末まで少なくとも能力増強を続け、レーザーダイオード、800G、1.6Tトランシーバーを米国と台湾で増産する考えだ。6月期Form 10-Qでは、データセンター製品の四半期売上高が1億766万ドル、全体の56.1％に達した。前年同期は4,479万ドルだった。

だが顧客との約束は短い。契約の当初予定期間は全て1年以下で、残存履行義務を開示していない。1年を超す顧客の購入約束はなく、多くは注文書ベースである。

集中も大きい。上位3社が四半期売上高の42％、26％、24％を占め、上位10社は99％だった。社名や次の発注量は分からない。分かるのは、少数顧客の導入日程が10年の施設利用を大きく左右することだ。

利益率の確認も欠かせない。四半期粗利率は30.3％から27.7％へ低下し、一部データセンター製品の追加コストが粗利益を約500万ドル押し下げた。能力の価値は、認定済みの製品が受け入れられ、材料、労務、減価償却、賃料、資金調達を上回る粗利を残すまで確定しない。

調達済み資金と新たな枠を混ぜない

上半期の設備投資支出は3億3,513万ドル、投資キャッシュフローの支出は6億3,371万ドルだった。設備・施設拡張を主因とする長期前払金は3億2,400万ドル。6月末の現金と使途制限付現金は合計5億876万ドルだった。

資金の橋渡しは株式が担った。3～6月にATMで7,775,523株を売却し、手取り10億2,882万ドルを得た。8月21日の新しいATM契約は、さらに最大6億ドルの普通株売却を可能にする。

最大額は受取額ではない。売る義務はなく、時期、数量、最低価格を会社が指定できる。次の提出書類で実際の株数、価格、手数料、手取りが示されて初めて、枠は資金になる。

必要な照合は二つある。建物から認定製品、粗利、回収まで。発行枠から現金、株数、希薄化まで。大きな面積も大きな発行枠も、その照合の代わりにはならない。

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