Resumo

  • Um juiz federal proibiu a comissão de planejamento de Wilmington de agir sobre propostas de data centers até que as ordenanças contestadas sejam revogadas ou ratificadas.
  • A Bloomberg Law encontrou dezenas de casos alegando violações de regras de aviso público ou zoneamento, incluindo mais de meia dúzia envolvendo acordos de confidencialidade.

O Fato

Proprietários de imóveis em Wilmington, Ohio, estão processando autoridades locais sobre o processo de aprovação do proposto complexo de data centers da Amazon Web Services de US$ 4 bilhões. Eles alegam que as autoridades realizaram reuniões a portas fechadas com representantes da Amazon e sonegaram informações antes de aprovar ordenanças que permitiram o avanço do projeto. A cidade nega as alegações, e a Amazon interveio no caso. Em julho, o juiz distrital dos EUA Jeffery P.

Hopkins concluiu que as autoridades violaram os requisitos estaduais de reuniões públicas e proibiu a comissão de planejamento de agir sobre propostas de data centers até que o conselho municipal revogue ou ratifique as ordenanças contestadas. Ele também exigiu aviso prévio suficiente e oportunidades para que os residentes contestem as evidências em futuras reuniões sobre propostas de data centers.

A Bloomberg Law identificou dezenas de processos semelhantes em todo os EUA alegando violações de regras de aviso público ou zoneamento. Mais de meia dúzia de casos ajuizados este ano também contestam o uso de acordos de confidencialidade ou a sonegação de informações do projeto. Na Virgínia, um aviso público inadequado invalidou as aprovações de zoneamento do Virginia Digital Gateway; a QTS e a Compass Datacenters posteriormente abandonaram o projeto.

A Avaliação

Esses processos se concentram em como uma aprovação foi obtida, não se um data center pode ser tecnicamente construído. Um projeto pode ter um local viável e ainda ser devolvido a uma fase anterior de planejamento se um tribunal considerar que o aviso público, as audiências ou os procedimentos de zoneamento foram defeituosos. A autoridade local pode então ter que repetir parte do processo antes que o projeto possa avançar.

As incorporadoras não podem controlar como os conselhos conduzem as reuniões, mas podem decidir o quanto dependem de uma aprovação antes que a construção ou as aquisições dependam dela. Isso torna o registro por trás da decisão mais relevante para a diligência do projeto: avisos, procedimentos de audiência e práticas de divulgação são importantes se a aprovação for posteriormente contestada. Ajuizar uma ação não invalida por si só uma aprovação, e a Bloomberg Law observa que os tribunais geralmente concedem considerável discricionariedade aos governos locais.

Para os leitores da BTW, a distinção importante é entre obter uma aprovação e poder contar com ela. Se o processo por trás da decisão for contestado com sucesso, o projeto pode ser devolvido à mesma autoridade local antes do início da construção.

O que Observar

Em Wilmington, o próximo passo é saber se o conselho municipal revoga ou ratifica as ordenanças contestadas e quando a comissão de planejamento pode retomar o trabalho sobre a proposta da Amazon. Em outros lugares, ordens judiciais exigindo novas audiências, avisos ou votações de zoneamento mostrariam onde os desafios processuais estão realmente alterando as aprovações de projetos. Novos limites aos acordos de confidencialidade alterariam o processo antes que os projetos cheguem à votação.